מרום פאר נדל"ן בע"מ נ' עירית תל-אביב-יפו

פסק – דין

פתח דבר:

העתירה הינה לביטול החלטת המשיבה מיום 16.10.12 לפיה, הועברו בדיעבד, מתאריך 01.05.02, 21 יחידות שומה על שמה של העותרת (להלן: "ההחלטה") ולביטול דרישות התשלום שנשלחו בעקבותיה.

העתירה מתייחסת לחיוב ארנונה של בניין משרדים ברחוב הצפירה 17, תל-אביב (להלן: "הנכס ו/או הבניין"). חברת חן ראד ניהול נכסים בע"מ (להלן: "חן ראד") נרשמה בעבר כמחזיקה בנכס מכוח מסמכים שהומצאו למשיבה לפיהם היא ניהלה והשכירה את הנכס עבור הבעלים (למעט באותם חשבונות לגביהם נמסרה הודעה על קיומם של שוכרים אחרים).

בשלב מסוים החליטה המשיבה לרשום את בעלי הנכסים כמחזיקים. בעלי הנכס הגישו השגה על כך וערר שנדחו, וכן עתירה מס' 260/09 לבית המשפט לעניינים מנהליים בתל-אביב על החלטת ועדת הערר שהתקבלה. במהלך ניהול ההליך בבית המשפט נודע למשיבה כי במסגרת תיק הפירוק של חברת חן ראד הגישו בעלי הנכס בצוותא עם העותרת תגובה ובה נטענו טענות שונות מהטענות נשוא העתירה בנוגע לזהות המחזיק בנכס.

בתגובה דנן נטען כי חן ראד הפסיקה את פעילותה עוד בשנת 2006. עוד נטען כי כבר בשנת 2002 הוקמה העותרת על מנת להחליף את חן ראד בניהול הנכס וכי העותרת מנהלת את הנכס במשך 8 שנים (התגובה הוגשה בשנת 2010), בעוד שחן ראד המשיכה בפעילות מצומצמת בנכס עד לשנת 2006.

בסופו של יום, בית המשפט קיבל את העתירה וקבע שאין לראות את בעלי הנכס כמחזיקים. עוד נאמר כי על-פי התגובה שהוגשה בתיק הפירוק, העותרת (בתיק שבפנינו) מנהלת את הנכס משנת 2002, כך שאם המשיבה הייתה משנה את הרישום, ומחליפה את חן ראד בעותרת משנת 2002 ואילך, על סמך המידע בתיק הפש"ר, היה מקום לבחון האם מוצדק השינוי הרטרואקטיבי של הרישום דנן.

לאור פסק הדין והטענות שנטענו במסגרת התגובה בתיק הפירוק החליטה המשיבה לרשום את העותרת כמחזיקה יחד עם חברת חן ראד בשנים 2002-2005, וכמחזיקה יחידה בנכס משנת 2006 ואילך, וזאת באשר ליחידות לגביהן לא נמסרה הודעה על מחזיקים אחרים. בהמשך נשלחה על כך הודעה בכתב לעותרת ואף הודעת חיוב בגין כל אחד מהחשבונות.

העותרת פנתה למשיבה בבקשה לקבל פרטים נוספים על החיוב, בקשתה נענתה על-ידי המשיבה ונמסרו כל הפרטים המבוקשים. כאמור ביום 24.01.13 השיגה העותרת על החיוב והשגתה נדחתה על-ידי מנהל הארנונה. על החלטה זו של מנהל הארנונה הגישה העותרת ביום 23.05.13 ערר. וזאת לאחר הגשת העתירה נשוא הדיון שבפני בתאריך 24.01.13.

טענות הצדדים:

טיעוני העותרת:

1.העותרת מפעילה ומתחזקת את הנכס עבור הבעלים, ובין היתר דואגת להשכרת המשרדים שבבניין לצדדים שלישיים. העותרת עתרה כאמור לביטול הודעת המשיבה במסגרתה נודע לה על ההחלטה לצרפה בדיעבד ולראשונה כנישום נוסף ב-21 חיובי ארנונה ומים שהוציאה העירייה בעבר בגין יחידות שונות המצויות בבניין לחברה אחרת אשר נקלעה להליכי חדלות פירעון, וזאת באופן רטרואקטיבי החל משנת 2002. זאת ועוד, בתשובת מנהל הארנונה להשגה שהגישה העותרת הובהר לה כי קיימים חיובים נוספים אשר אינם מופיעים בהחלטה ואף לא נמסרו בעקבות הבקשה למתן פרטים נוספים, שהתקבלו ביום 11.12.12.

2.ב"כ העותרת טען לעניין הסמכות העניינית של בית המשפט כי ההחלטה נשוא הדיון איננה שומת ארנונה שכן היא אינה כוללת התייחסות לקובעי המס כגון סיווגים, שטחים, תקופות חיוב, מיקום היחידות (ו/או אזור המס), או סכום השומה שהעותרת נדרשה לשלם. לדבריו עסקינן בהחלטה מנהלית לכל דבר וענין, ועל אף שהיא עוסקת בענייני ארנונה לא מדובר בשומת ארנונה שעליה יש להגיש השגה, אלא בהחלטה מנהלית בעניין ארנונה שעליה ניתן להגיש עתירה מנהלית לפי סעיף 5 (1) לחוק בתי משפט לעניינים מנהליים, תש"ס – 2000.

עוד נאמר כי במסגרת תגובתה לערר טענה המשיבה, כי לוועדת הערר אין סמכות עניינית לדון בערר וביקשה לדחותו על הסף. מנגד- בעתירה זו טענה ב"כ המשיבה טענה הפוכה וסותרת, לפיה, המשיבה סבורה כי הסמכות לדון בטענות הללו מסורה לבית משפט המינהלי.

3.עוד לטענת ב"כ העותרת, יש לבטל את החלטת המשיבה, לנוכח העדר תשתית ראייתית בבסיסה. בהחלטה לא פורט היכן בדיוק מצויות אותן יחידות היסטוריות בגינן תחויב עתה העותרת, לא פורטו תקופות החיוב ולא פורטו הסכומים הנדרשים מהעותרת. פנייתה של העותרת מיום 26.11.12 לקבלת פרטים נוספים לא נענתה ובקשה חוזרת מיום 04.12.12 נענתה באופן חלקי בלבד במכתב מנהל השומה מיום 11.12.12, כאשר את הסכום המדויק העותרת אינה יודעת עד היום, לאחר שמכתב התשובה התברר לה כי החוב גבוה מ- 3 מיליון ₪ בעוד החיובים שקיבלה עומדים על כ-1 מיליון ₪. ולכן לא ברור מהי השומה המדויקת.

4.ב"כ העותרת ציין כי לאחר קבלת ההחלטה ועובר להגשת עתירה זו נפגשו נציגי העותרת עם נציגי העירייה, במטרה לקבל פרטים נוספים ועל מנת להבין מהי דרישת העירייה מהעותרת ולבחון את האפשרות להגיע להבנות עובר לפנייה לערכאות משפטיות. פגישה זו הסתיימה ללא תוצאות וללא קבלת מידע נוסף. הזמנת העותרת לפגישה לאחר הגשת העתירה נועדה, לצאת ידי חובה בלבד ואין בה כדי למלא אחר חובת השימוע בנוגע לשימוע מאוחר, הפנה ב"כ העותרת לאמור בבג"צ 3638/99 בלומנטל נ' עיריית רחובות, מיום 24.08.00).

5.זאת ועוד, יכולתה של העותרת להתגונן כיום נגד דרישת תשלום הכוללת 30 נכסים שונים, בתקופות שונות, כאשר בנכסים אלו החזיקו שוכרים שונים, ונעשו בהם שימושים שונים נפגעת בצורה קיצונית לנוכח הלאקוניות שבהחלטה שבה לא הוסבר מדוע העותרת תחשב בדיעבד לבעלת הזיקה הקרובה ביותר לנכס במשותף עם חב' חן ראד ; מדוע השיתוף ביניהן נקבע עד תחילת שנת 2006 ולא במועד אחר. יכולתה של העותרת להתגונן כיום נפגעת בצורה קיצונית גם לנוכח הזמן שחלף ממועדי החיוב הרלוונטיים ולנוכח כניסתה של חב' חן ראד להליכי פירוק.

6.גם תשובת מנהל הארנונה להשגה לא הוסיפה מידע רב שכן לא פורטו תקופות החיוב כשהן כוללות הפרדת הקרן מהחיובים נוספים כנדרש, לא צורפו מסמכים שיסבירו מדוע רשם מנהל הארנונה את חב' חן ראד כמחזיקה בנכסים בזמן אמת, לא נאמר מדוע דווקא מתחילת שנת 2006 הוחלט כי העותרת תירשם כמחזיקה יחידה, לא נאמר אילו הליכי גביה הפעילה המשיבה כנגד חב' חן ראד, לא פורט האם העירייה הגישה תביעת חוב כנגד חב' חן ראד ובאיזה סכום, וכיוצא בזאת. גם בתשובת מנהל הארנונה, מלבד התייחסות נקודתית לטעויות שמצאה העותרת בהחלטה, אין הסבר ראוי להשתת חוב של נישום אחר, הגבוה מ-3 מיליון ₪, על כתפי העותרת, ואין גם הסבר מדוע הייתה העותרת לנישום שהוא בעל הזיקה הקרובה ביותר לאותם נכסים (יחד עם חב' חן ראד או בנפרד).

7.על-ידי ההחלטה דנן, הופר עקרון ההסתמכות של העותרת על חזקת התקינות המנהלית. במשך שנים חייבה המשיבה בארנונה את העותרת בגין יחידות שונות בבניין והעותרת שילמה את הנדרש ממנה. המשיבה לא הודיעה לעותרת על חובה של חב' חן ראד קודם לכן. במעשיה ובמחדליה, לא נתנה המשיבה לעותרת כל סיבה לחשוש שיום יבוא וכל חיובי הארנונה והמים שהושתו על חן ראד יוטלו על כתפיה שלה. לאחר שהעירייה תשנה לפתע את הסטטוס שלה ותכריז עליה כנישום בארנונה בגין היחידות שפורטו בהחלטה. על העותרת לא מוטלת חובה לוודא שהמחזיק באותן יחידות שילם את חובותיו. אילו הייתה המשיבה מודיעה לעותרת כי חב' חן ראד אינה משלמת את חובותיה, אולי הייתה יכולה העותרת לדחוק בה לשלם את חובותיה. לחילופין, אילו הייתה מקבלת הודעות בזמן אמת, יכולה הייתה העותרת להגיש השגה ו/או ערר לצורך הקטנת החיובים בגין אותן יחידות.

8.זאת ועוד, לטענת ב"כ העותרת, יש לבטל את ההחלטה הנוגעת לחיוב רטרואקטיבי משום שהשתת מיסי ארנונה באופן רטרואקטיבי אינה חוקית (לעניין זה הפנה ב"כ העותרת לעעמ 4551/08 עיריית גבעת שמואל נ' חברת החשמל לישראל בע"מ). המשיבה לא חלקה על כך שמדובר בחיוב רטרואקטיבי אך טענה שמדובר בחיוב מותר.